Wednesday, August 04, 2021

¡Vivienda, un inabdicable derecho humano!

 


¡Vivienda, un inabdicable derecho humano!

por Alex Niezen; alexniezen@gmail.com

https://senaldealerta.pe/pol%C3%ADtica/%C2%A1vivienda-un-inabdicable-derecho-humano

https://bit.ly/3xh18TH

 

4-8-2021

 

De entrada es preciso decir que se requieren políticas públicas que cierren la brecha habitacional entre los que posean una vivienda digna y quienes NO tengan acceso a la misma; entre quienes tienen acceso a un crédito y quienes NO lo tienen; entre entidades financieras con acceso y esquema operativo factible y quienes no lo posean; entre solicitantes formales e informales. Para esto se deben diseñar productos y servicios ad-hoc, mejoradores de cartera e incentivos que aumenten la base de beneficiarios/propietarios, brindando acceso a los créditos hipotecarios y a la vivienda, aumentando la disponibilidad al financiamiento para la vivienda de un amplio espectro de la población necesitada que NO accede aún a una vivienda digna.

 

Un derecho humano fundamental es tener acceso a una vivienda digna, acceder a un alojamiento cómodo, adecuado y seguro para la familia y que cuente con los servicios básicos de energía, agua y desagüe, y que esté ubicada dentro o cerca de unidades económicas/productivas que nos permitan realizar un trabajo o actividad económica. Esta integración –como es fácil deducir- nos permite desempeñarnos profesional, técnica o comercialmente, mantener a nuestras familias, suplir sus necesidades básicas de comida, alojamiento, servicios educativos y de salud.

 

Participando como unidad activa integrante en la economía formal de un país representa la ambición de millones de ciudadanos en el Perú de hoy. Y en el de mañana.

 

Todo Estado tiene la obligación moral y funcional de facilitar el acceso a la vivienda para los múltiples estratos socio-económicos.

 

No está bien que un Estado fomente el acceso a la vivienda sólo para las clases más altas y con mayor poder adquisitivo.

 

Para cumplir la función de velar por sus ciudadanos, el Estado debe fomentar diversos planes y programas para que todos los sectores puedan acceder a soluciones habitacionales, cumpliendo ciertos requisitos de acuerdo a su poder de compra o repago y a la oferta o disponibilidad de mercado.

 

El déficit habitacional en Perú actualmente es de más de dos millones de unidades (carencia de vivienda más déficit funcional de vivienda). El saldo de créditos hipotecarios en todo el sistema financiero/PBI en Perú es del 5-6% (en países desarrollados este saldo bordea 60-80%). En América Latina, países como México, Chile y Colombia tienen un saldo hipotecas/PBI de 16-22%. En Perú, de un total de 8,2 millones de hogares existentes, solo 270,000 familias tenían una hipoteca vigente a finales de 2020.

 

En otros países, incluyendo algunos países latinoamericanos (México, Chile y Colombia), funciona eficientemente el acceso al mercado de capitales pues las entidades financieras se nutren constantemente de fondeo barato y disponible del mercado de valores. Este acceso a fuentes de fondeo permanente a través del mercado de capitales, nutre y complementa sistemas estatales de vivienda social que permiten la construcción masiva de casas para el sector social, a quienes sumistra diversas soluciones habitacionales si cumplen algunos requisitos y están formalizados o se formalizan.

 

Los resultados hablan por sí solos: tienen un promedio de saldo hipotecas en el sistema financiero/PBI de 16-20% versus y dinamizan el sector de construcción de viviendas. En Chile y Colombia se construyen entre 150,000-200,000 viviendas al año. En México más de 500,000/año. En Perú, construimos 35,000 nuevas viviendas formales por año.

 

Esta situación no se revierte aumentando los subsidios habitacionales o incrementando el rango de precios de vivienda donde se apliquen, aumentando las necesidades fiscales y el presupuesto del sector sin necesariamente resolver el problema de las bajas colocaciones (esto es lo que se ha venido haciendo los últimos 12-15 años y Mivivienda no ha sido capaz de desembolsar mas de 12,000 créditos/año.)

 

Tampoco se logra regalando subsidios a diestra y siniestra o pidiéndole a los bancos que reduzcan la tasa de interés (¿?). La tasa de interés de un crédito hipotecario está en función del costo de fondos disponible, el costo operativo y el riesgo inherente de la operación.

 

El problema es otro, hay que definirlo bien y atacarlo de raíz.

 

Siendo que la tasa de interés (que determina el acceso a los créditos hipotecarios) se establece en función del costo de fondos y riesgo de la operación, se deben impulsar políticas públicas para reducir el costo del fondeo y el riesgo de la operación crediticia. Se deben crear incentivos que integren informales a la base de beneficiarios formalizados, en un modelo que produzca fondos de inversionistas para diferentes riesgos a diferentes costos; que produzca la mejora del costo de fondos por la reducción del riesgo crediticio a través de coberturas y garantías que atenúen el riesgo crediticio de los “nuevos prestatarios” para las entidades financieras.

 

Debemos fomentar un modelo de financiamiento habitacional que organice un sistema de escalamiento a soluciones habitacionales desde módulos básicos de “supervivencia”, pero al mismo tiempo puedan evolucionar hacia mejores viviendas y a la formalización, mejorando el perfil de riesgo crediticio de los “nuevos formales”(re-estructurando por completo el Programa Techo Propio) y optimizando la asignación de subsidios en un modelo de  financiamiento habitacional que complementa aporte propio,  subsidio estatal con crédito a bajo costo.

 

La clase media emergente está creciendo así como su poder adquisitivo. Esta es la principal fuente de demanda habitacional y financiamiento. Sin embargo, la enorme brecha habitacional es alimentada precisamente por esta falta de acceso: creciente déficit habitacional a pesar del “bono demográfico” en Perú -que se está desperdiciando- lo que implica encontrar modelos y mecanismos para atender las necesidades insatisfechas de la población pero promoviendo la formalización de nuevos compradores de viviendas de sectores bajos.

 

                                  

 

 

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