¡Potentes políticas públicas de vivienda YA!
por Alex Niezen; alexniezen@gmail.com
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13-8-2021
Hablar de política pública de vivienda en Perú es transitar
por una maraña de confusión e indefiniciones, de diagnósticos equivocados, de
fallidas asignaciones de funciones y de responsabilidades, de ineficiente
focalización de recursos. ¿Cuándo pondremos las cosas más claras y el chocolate
espeso con respecto a la política pública de vivienda en Perú?
Tomando en cuenta el progreso alcanzado y los retos
pendientes, existen tres áreas que deben abordarse en las políticas de vivienda
en nuestros países, que aportarían soluciones para cerrar la brecha de
asequibilidad a la vivienda y mejorarían las condiciones de vida de las
familias de menores recursos que viven en zonas urbanas.
-Primero, cómo capturar, organizar y analizar data detallada del
mercado de vivienda para retroalimentar las políticas públicas y de inversión.
-Segundo, cómo ajustar sus modelos operativos a un modelo
descentralizado para empoderar los gobiernos regionales y municipales para la
implementación de políticas de vivienda que se adapten mejor a las necesidades
de la población.
-Tercero, cómo mejorar la relación del sector público con el sector
privado para llegar a segmentos de ingresos bajos, ahora desatendidos, mediante
la utilización de tecnologías más eficientes, amigables con el medio ambiente y
resilientes; y cómo crear y conectar “clusters” o cadenas de producción para
crear puestos de trabajo, accesar a nuevos mercados en concordancia con el
ingreso de nuevos propietarios a la vivienda y/o a la renovación urbana de sus
hogares.
Sugerimos cinco
acciones rápidas en simultáneo para la política pública de vivienda:
1. Fomentar créditos
complementarios con los subsidios Techo Propio, y fortalecer la oferta de
fondos para entidades financieras con la dotación de garantías y coberturas de
créditos.
2. Crear un programa específico
de mejoramiento de barrios con subsidios grupales. Para mejorar lo existente de
modo progresivo, con subsidios para viviendas deterioradas y renovación de
barrios.
3. Incentivos a la inversión de
vivienda para renta.
4. Realizar un inventario de
terrenos del Estado de propiedad del gobierno central, gobiernos regionales y/o
municipalidades, de entidades públicas e institutos armados; y ponerlos a
disposición para proyectos de construcción de vivienda social en subastas o
concursos por proyecto. Al mismo tiempo, combatir y eliminar las
invasiones y la ocupación ilegal de terrenos desde los gobiernos regionales y
municipales.
5. Destinar una parte del canon
minero y otros tipos de canon productivos (como ya ha sido propuesto), para
subsidios habitacionales de proyectos Techo Propio.
Perú tiene un déficit habitacional de más de 2 millones de
viviendas y un crecimiento demográfico de 143,000 nuevas familias cada año (según
estudios de CAPECO), por lo que se debería construir por lo menos similar
número de viviendas al año. O sea, deberíamos conseguir mínimo la construcción
de 150,000 viviendas formales cada año para que el déficit no siga aumentando.
Entonces en Perú primero debemos
definir una serie de parámetros e índices alrededor de los cuales se puedan
formular metas ambiciosas pero asequibles en cuanto al mercado de vivienda
(ej., déficit cualitativo de viviendas basado en “n” parámetros; déficit
cuantitativo; nueva construcción anual de unidades terminadas
unifamiliar/multifamiliar; nuevos créditos comerciales hipotecarios, programas
de vivienda del Estado, etc.)
Con metas específicas definidas con
estos parámetros, debemos alinear los esfuerzos de entidades públicas y
privadas para desarrollar el sector con el objetivo de proveer la mayor
cantidad de soluciones habitacionales para diferentes sectores de la población,
teniendo como referencia el crecimiento vegetativo de la población (150,000
nuevas familias al año) y el déficit total
anual.
¿Por dónde empezar? ¿cómo mejorar el acceso a la vivienda en
las zonas urbanas?
Según el estudio La Vivienda en América Latina, de
Alan Gilbert, preparado para el IADB (Inter-American Development Bank): “Los gobiernos
debían formular una política para el sector
habitacional tal como lo hacen para los sectores de salud, educación
y empleo, tal política tendría que
reconocer que la vivienda impacta al sector social y al económico, y que
contribuye tanto a la producción como al consumo. La inversión en vivienda
genera crecimiento económico y empleos,
eso es una política pública de vivienda.
Peña Nieto en México, anunció la política nacional
de vivienda como un nuevo modelo enfocado a promover el desarrollo
ordenado y sustentable del sector; a mejorar y regularizar
la vivienda urbana; así como a construir y mejorar
la vivienda rural.
En Brasil, el déficit de vivienda
estimado por la Fundación João Pinheiro para 2015, era de 6,4 millones de
unidades, de las cuales el 79% se concentra en familias de bajos recursos. El
87.7% del déficit cuantitativo de viviendas (escasez de viviendas debido a
viviendas precarias, convivencia familiar -demasiadas personas por metro
cuadrado-, o el alto costo de alquiler) se encuentra en áreas urbanas. Del
total, el
24,4% de las viviendas urbanas brasileras se consideran inadecuadas porque
presentan al menos uno de los siguientes problemas: insuficiencia de tierras
(terrenos irregulares), falta de infraestructura, ausencia de baño de uso
exclusivo, cobertura inadecuada de servicios y densificación excesiva en sus
propios hogares.
Los subsidios para la cuota inicial en la compra de una
vivienda nueva han funcionado en las últimas décadas en algunos países de
América Latina ¿cuál ha sido el secreto?, ¿la renovación urbana que tanto
necesitan nuestras ciudades y los planes de desarrollo urbano deben fomentarse
y financiarse con un incremento en los impuestos a la tenencia/apreciación del
valor a la vivienda?
