¡Vivienda, un inabdicable derecho humano!
por Alex Niezen; alexniezen@gmail.com
https://senaldealerta.pe/pol%C3%ADtica/%C2%A1vivienda-un-inabdicable-derecho-humano
4-8-2021
De entrada es preciso decir que se requieren políticas públicas que cierren la
brecha habitacional entre los que posean una vivienda digna y quienes NO tengan
acceso a la misma; entre quienes tienen acceso a un crédito y quienes NO lo
tienen; entre entidades financieras con acceso y esquema operativo factible y
quienes no lo posean; entre solicitantes formales e informales. Para esto se
deben diseñar productos y servicios ad-hoc, mejoradores de cartera e incentivos
que aumenten la base de beneficiarios/propietarios, brindando acceso a los
créditos hipotecarios y a la vivienda, aumentando la disponibilidad al
financiamiento para la vivienda de un amplio espectro de la población
necesitada que NO accede aún a una vivienda digna.
Un derecho humano fundamental es tener acceso a una vivienda
digna, acceder a un alojamiento cómodo, adecuado y seguro para la familia y que
cuente con los servicios básicos de energía, agua y desagüe, y que esté ubicada
dentro o cerca de unidades económicas/productivas que nos permitan realizar un
trabajo o actividad económica. Esta integración –como es fácil deducir- nos
permite desempeñarnos profesional, técnica o comercialmente, mantener a
nuestras familias, suplir sus necesidades básicas de comida, alojamiento, servicios
educativos y de salud.
Participando como unidad activa integrante en la economía
formal de un país representa la ambición de millones de ciudadanos en el Perú
de hoy. Y en el de mañana.
Todo Estado tiene la obligación moral y funcional de
facilitar el acceso a la vivienda para los múltiples estratos socio-económicos.
No está bien que un Estado fomente el acceso a la vivienda sólo para las clases más altas y con
mayor poder adquisitivo.
Para cumplir la función de velar por sus ciudadanos, el
Estado debe fomentar diversos planes y programas para que todos los sectores puedan
acceder a soluciones habitacionales, cumpliendo ciertos requisitos de acuerdo a
su poder de compra o repago y a la oferta o disponibilidad de mercado.
El déficit habitacional en Perú actualmente es de más de dos
millones de unidades (carencia de vivienda más
déficit funcional de vivienda). El saldo de créditos hipotecarios en todo
el sistema financiero/PBI en Perú es del 5-6% (en países desarrollados este
saldo bordea 60-80%). En América Latina, países como México, Chile y Colombia
tienen un saldo hipotecas/PBI de 16-22%. En Perú, de un total de 8,2 millones
de hogares existentes, solo 270,000
familias tenían una hipoteca vigente a finales de 2020.
En otros países, incluyendo algunos países latinoamericanos (México,
Chile y Colombia), funciona eficientemente el acceso al mercado de capitales
pues las entidades financieras se nutren constantemente de fondeo barato y
disponible del mercado de valores. Este acceso a fuentes de fondeo permanente a
través del mercado de capitales, nutre y complementa sistemas estatales de
vivienda social que permiten la construcción masiva de casas para el sector social,
a quienes sumistra diversas soluciones habitacionales si cumplen algunos
requisitos y están formalizados o se
formalizan.
Los resultados hablan por sí solos: tienen un promedio de
saldo hipotecas en el sistema financiero/PBI de 16-20% versus y dinamizan el
sector de construcción de viviendas. En Chile y Colombia se construyen entre
150,000-200,000 viviendas al año. En México más de 500,000/año. En Perú,
construimos 35,000 nuevas viviendas formales por año.
Esta situación no
se revierte aumentando los subsidios habitacionales o incrementando el rango de
precios de vivienda donde se apliquen, aumentando las necesidades fiscales y el
presupuesto del sector sin necesariamente resolver el problema de las bajas
colocaciones (esto es lo que se ha venido haciendo los últimos 12-15 años y
Mivivienda no ha sido capaz de desembolsar mas de 12,000 créditos/año.)
Tampoco se logra regalando subsidios a diestra y siniestra o
pidiéndole a los bancos que reduzcan la tasa de interés (¿?). La tasa de
interés de un crédito hipotecario está en función del costo de fondos disponible,
el costo operativo y el riesgo inherente de la operación.
El problema es otro, hay que definirlo bien y atacarlo de
raíz.
Siendo que la tasa de interés (que determina el acceso a los
créditos hipotecarios) se establece en función del costo de fondos y riesgo de
la operación, se deben impulsar políticas
públicas para reducir el costo del fondeo y el riesgo de la operación
crediticia. Se deben crear incentivos que integren informales a la base de beneficiarios formalizados,
en un modelo que produzca fondos de inversionistas para diferentes riesgos a
diferentes costos; que produzca la mejora del costo de fondos por la reducción
del riesgo crediticio a través de coberturas y garantías que atenúen el riesgo
crediticio de los “nuevos prestatarios” para las entidades financieras.
Debemos fomentar un modelo de financiamiento habitacional
que organice un sistema de escalamiento a soluciones habitacionales desde módulos
básicos de “supervivencia”, pero al mismo tiempo puedan evolucionar hacia
mejores viviendas y a la formalización, mejorando el perfil de riesgo
crediticio de los “nuevos formales”(re-estructurando por completo el Programa
Techo Propio) y optimizando la asignación de subsidios en un modelo de financiamiento habitacional que complementa
aporte propio, subsidio estatal con
crédito a bajo costo.
La clase media emergente está creciendo así como su poder
adquisitivo. Esta es la principal fuente de demanda habitacional y
financiamiento. Sin embargo, la enorme brecha habitacional es alimentada precisamente por esta falta de acceso:
creciente déficit habitacional a pesar del “bono demográfico” en Perú -que se
está desperdiciando- lo que implica encontrar modelos y mecanismos para atender
las necesidades insatisfechas de la población pero promoviendo la formalización
de nuevos compradores de viviendas de sectores bajos.
