¡2 millones es el déficit de viviendas en Perú!
por Alex Niezen; alexniezen@gmail.com
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1-9-2021
A partir de setiembre
2021, los peruanos no podrán acceder a nuevos créditos Mivivienda y Techo
Propio ante la eventual falta de fondos para los subsidios que aplica el
Estado, aseguró la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI Perú).
Esta cruda y grave noticia termina por desnudar varias
falencias de la actual política de vivienda.
Sumando los créditos Mivivienda y los subsidios Techo
Propio, estos no superan más de 40-50 mil viviendas anuales en promedio. Pero
el déficit en Perú es de 2 millones y el crecimiento vegetativo de la población
es de 145,000 NUEVAS familias al año.
“Recientemente, el Fondo
Mivivienda (FMV) ha reconfirmado que los fondos asignados a los subsidios de
Mivivienda se agotarán en agosto. Ello provocará el corte del desembolso de
créditos hipotecarios y de la entrega de viviendas”, alertó ADI Perú.
Para Techo Propio, los recursos ya se habrían
agotado y el MEF les ha negado la ampliación de presupuesto.
Esta situación con los subsidios estatales para el
Fondo Mivivienda se debe a que este año los dos programas de vivienda social registraron
colocaciones históricas de créditos. Los desembolsos de subsidios
habitacionales se han incrementado en los primeros 8 meses de 2021, rebasando
el presupuesto total para subsidios.
El Fondo Mivivienda ocupa diversas fuentes, fondos propios para el desembolso de
créditos producto de la recuperación de créditos, y de otras operaciones de su
propia tesorería como por ejemplo, la venta o titulización de cartera o emisión
de bonos corporativos (como se hizo eficientemente mediante una emisión
histórica de bonos en moneda nacional pero en el mercado global a inicios del
2017, logrando una demanda de 1,5 veces lo ofertado por cerca del equivalente
en moneda nacional de US$ 800 millones).
Un presupuesto aparte aprobado y manejado por el MEF es
de dónde provienen los fondos para subsidios habitacionales, previamente
negociado y ajustado en el pliego presupuestario del año.
Lo que se ha acabado para el año es el presupuesto de
subsidios, que complementan la dación de créditos. Esto implica una mala planificación,
pero también un deficiente diseño del sistema que se debe revisar, mejorar y
ajustar para poder maximizar el acceso a la vivienda.
Si bien es cierto, hace sentido atender la demanda de
créditos de vivienda social, también es cierto esto se debe balancear (“equidad
y responsabilidad”) con la necesidad de vivienda de estratos medios que aportan
al fisco, que pueden acceder a un crédito del sistema financiero, que vienen
trabajando hace mucho tiempo.
Esto no es menor y no pesa menos ni más que las
necesidades del otro segmento de vivienda social; simplemente se deben
balancear las necesidades y la política pública de vivienda debe abordar y
acoger ambas necesidades. Se debe buscar fórmulas para TODOS los peruanos.
Se puede llegar a maximizar el alcance de la política de
subsidios tratando de orientar la mayor cantidad de subsidios bajo el esquema
ABC: el pago de la vivienda se logra mediante un (A)Aporte del beneficiario como
cuota inicial, un (b) bono o subsidio habitacional escalonado, y un (C) crédito
complementario.
Debemos crear incentivos para integrar a informales a la
base de beneficiarios formalizados de subsidios, en un modelo que produzca
fondos de inversionistas para diferentes riesgos a diferentes costos; que
combine una mejora en el costo de fondos con el manejo del riesgo crediticio a
través de coberturas y garantías que atenúen el riesgo crediticio de los
“nuevos prestatarios” recientemente formalizados y permitan a las instituciones
financieras vender sus carteras, renovar sus fondos y volver al ruedo del
financiamiento.
Y, por supuesto, maximizar el número de familias que
accedan a una vivienda cómoda y segura, acorde con su nivel socio-económico,
con todos los servicios de agua, desagüe y electricidad.
Sólo así evitaremos quedarnos sin fondos para la
vivienda.
